<商品房买卖合同纠纷系列谈>

商品房买受人对自己所购房屋除了担心质量问题之外，还有面积之忧。房屋面积“缩水”，买受人要受损失，房屋面积莫名其妙的“涨水”同样也会让买受人掏冤枉钱。买受人收房后，一旦发现面积问题，处理不好就可能会有数万元乃至几十万元的损失，所以不可不慎。

一、常见面积争议的种类

1，房屋面积合同争议。合同争议的主体一方是开发商，又叫出卖人，另一方是购房人，即买受人。合同当事人之间的面积争议主要表现为面积约定不明，约定面积与产权证确定面积不符，套内面积、使用面积、公摊面积争议等。

当事人在合同中往往都约定以面积来计算房价，但对面积概念约定却大不相同。有的合同约定以建筑面积计价，不论套内面积和公摊面积，也有的约定以套内建筑面积计价，而不考虑房屋使用面积和公摊面积。出卖人交房面积与合同约定不一致，争议自然是明显的。但实践中常出现出卖人所交房屋面积与合同约定绝对值一致，但买受人仍然有异议的情况。比如套内面积减少（俗称房屋面积“缩水”）与公摊面积增加（常谓房屋面积“涨水”）。

2，房屋面积测绘纠纷。出卖人是根据图纸建房，即便不是故意，交房面积有误差也是难免的。但房屋面积测绘也会有意无意地出现错误。根据国家规定，房屋测绘实行市场化管理，测绘单位要对测绘成果负责。如果买受人测绘结果有误，可以要求测绘单位承担相应的责任。

3，房屋面积登记纠纷。房产权证上登记的房屋面积是当事人据以确定权利的依据，也是出卖人交房是否符合合同约定的判断标准。如果登记错误，很多时候买受人不得不花费代价去纠正它。这样就出现了买受人与登记机关之间的纠纷。

二、解决面积争议的程序和法律问题

1，买受人与出卖人之间的面积争议是合同纠纷，当然应当通过民事办法解决。当事人在合同中约定的处理面积误差的办法只要不违反法律规定，就可以作为处理依据。所以当事人在签订购房合同时要仔细考虑合同条款，尽可能约定对自己有利的面积误差处理办法。

需要注意的是，如果合同签订时约定以面积计价，一定要弄清面积含义。房屋建筑面积包括套内面积、公摊面积，而套内建筑面积又包括使用面积，套内墙体面积和阳台面积。如果只笼统地约定以建筑面积计价，可能会导致买受人实际使用面积减少而又无法救济的情况。

在约定明确的情况下，我们很容易判断出卖人是否违约，如果违约则可以按合同约定追究出卖人责任。即使合同约定不明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也可以很好地保护买受人利益。司法解释规定，（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2，房屋买受人可能向出卖人要求查看房屋的测绘报告。当然该测绘报告的准确性由测绘单位负责。测绘单位实际上是出卖人与买受人之间的中介机构，它应对双方承担民事责任。如果买受人认为测绘结果有误可以要求测绘人重新测量，也可以委托鉴定机构进行鉴定。如果测绘单位给买受人造成损失的，买受人可以通过民事途径要求赔偿。

3，房屋登记机关根据其认定的测绘结果进行房屋面积登记，必须保证登记与实际相符。如果买受人有证据证明房屋面积登记错误，可以要求登记机构予以更正。买受人与登记机关之间的关系是行政管理关系，一旦行政机关的作为侵权，买受人可以要求停止侵权赔偿损失。当然，上述要求要通过行政途径解决，最后手段是提起行政诉讼。