商品房买卖合同纠纷系列谈之一

退　房　纠　纷

退房纠纷是指商品房买受人与出卖人订立合同后，买受人基于一定的理由又要求撤销或解除合同并退还所付购房款而产生的争议。实践中开发商往往在与买受人签订合同时百般许诺，但在签订合同后却一再令买受人失望，从而让买受人忍无可忍要求退房。但合同易签房却难退。退房要成功，买受人必须要有退房理由。

在合同双方没有约定的情况下，根据合同法、商品房买卖司法解释和商品房销售管理办法，买受人可能有以下退房理由：

一、     合同无效。预售商品房必须有预售证，否则所预售合同无效。在合同无效的情况下，买受人可以要求退房退款。

二、     合同被撤销。根据合同法的规定，当事人在订立合同时有重大或者显失公正，一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背意思的情况下订立的合同，有损害方有对请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。就实践来看，出卖人常存在三种欺诈情形：一是故意隐瞒未取得预售许可证或者提供虚假的许可证，二是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；三是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。当出卖人存在上述欺诈情形时买受人可以要求退房退款。

三、     出卖人严重违约。合同法规定一方不履行合同、履行合同违反约定致使合同目的不能实现，另一方有权解除合同。具体地说在商品房买卖中出卖人可能存在下列违约行为导致买受人合同目的不能实现：

1，                  不能交房违约。这里又会有出卖人将所售房屋再作抵押或者再转卖他人两种情况。

2，                  逾期交房违约。出卖人不能按合同约定的时间交付房屋超过三个月时买受人有权解除合同。

3，                  不能办证违约。买受人在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。

4，                  交付房屋套型错误。对于交房时的套型与设计图纸不一致的，买受人有权退房。

5，                  交付房屋面积误差超过3%。凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。

6，                  交付房屋质量问题严重。质量不合格的，购房人有权退房。

7，                  规划设计的变更而导致退房。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，购房人有权退房。

8，                  其他根本违约情形。如因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买营业房无法营业等。

四、     双方无过错的原因。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。

上述四方面的理由，基本上可以保证买受人的合法利益。如果买受人愿意也可以和出卖人约定解除合同的理由，这样将能更好地保护买受人的利益。

但是买受人在引用上述理由时还必须注意时效方面的问题：

1，                  要撤销合同退房，撤销权行使期限为一年，买受人应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

2，                  解除合同的权利，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人即就享有解除权。经对方当事人催告后，买受人解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

3，                  合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

4，                  其他情况下合同的解除权法律没有规定，合同如果没有约定，经对方催告后应在合理期限内行使，否则该权利消灭。