关于商丘古城旅游地产开发模式

河南京港律师事务所  房地产律师王从波

2005年9月30日下午，天宇大酒店国际会议厅里，来自上海同济大学的教授严国泰先生，向参加商丘古城旅游地产发展高层论坛的来宾们介绍了由其主持编制的古城旅游地产的规划。规划拟将城廓以内（土城墙以里）的城湖尽力扩展至古时水面，湖区尽量不搞建筑，城内按四合院形式进行改建，迁出所有的机关、企业，迁出一半以上的居民……。严教授特别对南关张巡祠高大的唐建筑表示遗憾，认为它破坏了古城宋建筑的风格。严教授之后，文史专家尚起兴老师，房地产营销策划专家孟弋戈先生又特别推介了四合院建筑历史及其开发“钱图”。论坛会议上，市区领导介绍了古城地产的开发情况，鼓动房地产开发商投资开发。王律师有幸聆听了各位专家和领导的精彩演讲，并为商丘古城美好的蓝图而陶醉。但综合各家之说，王律师感到目前规划者、策划者和管理者所奉行的开发模式有严重缺陷，不利于古城开发。作为钟爱我商丘的一位普通市民，王律师不揣冒昧，愿意在此抒一已之见，给出一个自认为可行的有创造性的开发模式，希望能为古城发展尽一份绵薄之力。

借助商丘的火文化，我把目前实行的古城开发模式比喻为星星之火式，即东一点西一点的由多个开发商分割式开发。这种开发规模小，无统一开发思想，散乱中必然失去和谐和长远利益，甚至最终会破坏古城规划，让整个古城变成“哭笑不得”的格局。当然这种开发模式似乎有其实行的理由，因为没有一个开发商愿意统一开发，不赚钱的买卖没人做。比如在城内建四合院，拆迁安置成本那么大，而四合院建筑容积率那么低，建成后的房价该是多高才能赚钱呵？这么高的房价谁愿买？所以呵，开发商只能盯住那能赚钱的一点点地方，搞零星开发。

其实，这种开发模式实际上就是没有找到地产和旅游的结合点，没有认识到旅游地产的经营性。商丘是商文化的发源地，开发商丘古城必须以商为开发理念，跳出单纯的旅游和地产的发展模式，从旅游和地产两种产业中共同提练出“商”来。王律师所倡导就是把旅游和地产真正结合起来的“商”开发模式。

什么是“商”开发模式？“商”开发模式的实质就是地产开发与旅游经营相结合的获利模式。其核心就是“商”ˉ经营。

大家知道，房地产开发中市场的主体一方是开发商，另一方是购房人，开发商就是要把房子卖给购房人，开发商从中获利，购房人以此满足居住和经营需求。但旅游市场中主体就是旅游项目经营者和游客，经营者就是要把项目推销给游客以获利，游客从中得到观光游乐购物的需求。把这四类主体两种获利模式结合起来，就是旅游地产的经营开发模式－－“商”开发模式。在这种模式下，开发商和购房人都要成为旅游项目的经营者，开发商不但要从售房中获利，还要以旅游收入中补偿房产开发的利润不足，购房人不仅得到了房产权利，他还取得了旅游收入的高附加值。所以，开发商的盈利有了保证，购房人的高房价有了回报，这种开发模式何愁不成？

古城旅游地产的开发是“商”模式的最佳适用项目。“商”模式需要坚持下以操作原则：

第一，垄断。垄断是市场获利的最高形式。没有一定形式的垄断就不能保证持续不断的高利润。政府必须保证开发商对旅游地产项目的旅游项目的经营权，即要开发商垄断地产投入使用后的旅游经营。这样，开发商可以取得将来的旅游收入，地产收入和旅游收入就结合了起来。

第二，封闭。旅游经营的垄断又必须以空间上的相对封闭为条件，没有封闭就无法收取旅游收入。商丘古城，封闭条件完全具备，无论是从城廓开始封闭还是从内城墙封闭，都是自然天成。

第三，共利。所谓共利，就是开发商和业主（购房人）都是旅游项目的经营者，共同创造利润，共同分享利润，互相配合提高项目质量，提高盈利能力。开发商和业主都不能独占旅游收益，否则就不会有地产和旅游的双重丰收。

“商”开发模式，是最适合古城旅游地产项目的运作模式，具有商丘古城的特色，绝对优于目前的星火模式。考虑到旧城改造中可以采用拆迁补偿转地产投资方式，并不需要太大的资金量，一家具备相当规模的房地产投资企业，完全可以单独运作。

需要特别说明的是，“商”模式强调的是一次到位的开发，整体规划，整体设计，整体开发，开发周期不会超过五年，完全不同于目前严教授所做的20年规划。20年太久，只争朝夕！让商丘旅游业的早早兴旺起来吧！王律师等不及了，盼望着商丘古城的规划蓝图一梦成真！