2007年10月1日起，让全国人民欢欣鼓舞的《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）开始实施。这部法律在保护公民财产权方面做出了很多创举，完善了我国的物权制度，是一部适应我国现代化生活和市场经济的优秀的法典。《物权法》当中规定的不动产登记制度，作为物权法的基石，对贯彻物权法的立法主旨起着至关重要的作用。但问题是，《物权法》在整个物权法律制度中起着一般法的作用，他的贯彻实施还需要许多特别法的支持。《物权法》中的不动产登记制度，也是需要配套的特别法规定来执行的，因此配套法能否到位，能否遵循《物权法》的立法意图，就是贯彻《特权法》的关键了。

目前《物权法》已实施的近一年了，《物权法》规定的不动产登记制度得如何了呢？我们不妨对照一下，法律实施进程立刻自明：

一、        统一登记制度的建立。

《物权法》第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

从目前情况来看，原各方欢呼的不动产统一登记机构是难以诞生了。不动产统一登记制度包括登记的范围、机构、办法等内容的法律和行政法规尚没有新出台一件。《物权法》第二百四十六条规定，“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”但尚未见有地方性不动产登记的法规出现。

目前土地承包经营权、林木权、矿业权、海域使用权、取水权等的登记尚没有任何变化。总的看来，《物权法》提出的不动产登记要求大概是太高了，有关统一登记的规定在相当长的一段时间内恐怕只能是观赏性的条文了。

有所响应的是，建设部和国土资源部分别颁布了《房屋登记办法》和《土地登记办法》两部行政规章。两部规章的颁布应当是是贯彻物权法不动产登记制度的最重要的立法活动了。

二、申请登记原则

《物权法》第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”从该条款规定来看，不动产实行申请登记原则。即是否进行登记由当事人自己决定。但根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，如果不申请进行登记，可能会承担法律上不利的后果，有时会影响权利人取得权利。申请登记原则，打破了登记属行政管理中当事人必为义务的固有观念，是一次立法变革。

新的《房屋登记办法》和《土地登记办法》都规定登记的程序应当以申请开始，可以说较好地贯彻了《物权法》第十一条的精神。但《物权法》颁布实施后未做修改的《海域使用权登记办法》、《矿业权出让转让管理暂行规定》等规章文件都基本采用“应当登记”原则。如《海域使用权登记办法》第七条规定“ 经国务院或地方人民政府批准使用海域的，海域使用申请人持《海域使用权批准通知书》和海域使用金缴付凭证，在规定的时间内，到批准用海人民政府的海洋行政主管部门办理初始登记手续。”

三、登记机构的赔偿义务

《物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。在第二十一条又规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”从上些规定来看，登记机构有义务进行登记审核，确保登记的真实正确，如发生登记错误，造成利害关系人损失的，要予以赔偿。错误赔偿原则的确立，对于保证交易安全加强登记的物权效力有着至关重要的意义。

但各部门的相关登记办法中，对登记机构的赔偿责任基本上都不明确。不过，既然《物权法》已经实施，利害关系人遭受相关损失时，是可以请求损害赔偿的。

四、错误登记的纠正程序

《物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”可以看出，欲纠正错误登记的利害关系人，可以向登记机关申请更正登记，也可以在申请更正登记不成时申请异议登记。异议登记制度应当是个创举，可以在紧急情况下给当事人更为有效的救济。《物权法》没有对撤销登记及注销登记予以规定。

基于登记行为属行政行为的理念，过去纠正一个错误登记不外乎有行政途径和司法途径两种。即利害关系人可以向登记机关申请纠正，也可以向法院提起诉讼，要求确认登记行为不合法，从而予以撤销。《物权法》规定，当事人可以进行变更申请和异议登记，应当是对原来救济途径的一种拓展。但撤销登记和注销登记完全没有提及，不能不说又是一个缺陷。

《房屋登记办法》和《土地登记办法》两个行政规章，是根据《物权法》制定的，较好的体现了物权法的不动产登记制度精神，同时又增加了注销登记的规定，已较为可行。但对撤销登记，都没有规定具体的条件和程序，应当说仍存遗憾。其他关于林权，海域使用权等的不动产登记规定，比较新出台的《房屋登记办法》和《土地登记办法》则完全不可同日而语了。

五、按件收费原则

《物权法》第二十二条规定“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。” 以在第十三条　规定登记机构不得要求对不动产进行评估和以年检等名义进行重复登记。这个制度恐怕是造成目前不动产登记制度难以确立的主要原因之一。不动产登记按件限额收费，当然可以鼓励当事人申请登记，但对登记机构却不是一个“利好”。目前有关不动产的税费政策要求必须考虑不动产的价值。所以按件收费不太好贯彻执行。

即便是新出台的《房屋登记办法》和《土地登记办法》也不可能不考虑税费政策而进行登记。目前实践，即使登记机关不要求评估，税收机关也不会放过。看来，《物权法》制定时确实考虑不够周全。

六、登记资料公开查阅原则

《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”从这一规定来看，不动产登记资料应当是允许公开查阅的。因为只有准许公开查阅才可以起到物权公示的法律效果。这也是物权法不动产制度的重要基点。但是，法律上没有保障利害关系人可以无障碍地获得相关资料。查阅登记资料即使借助于律师也是比较困难，不但收费，而且审批程序和条件甚为苛刻。利害关系人想了解登记资料，几乎是不大可能。

《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此没有作任何改变。其他不动产登记，更是难以查询。好在，最近实施了《政府信息公开条例》，物权法难以实现的梦想，也许可以通过这个条例得到些许安慰。

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