法院已查封，政府准预售——锦绣嘉园梦怎解？ |
2008/4/10 21:08:23 来源：商丘第一房 阅读：7645次 |
[案情]商丘新华新房地产开发有限公司开发的锦绣嘉园商品房小区，自2006年8月起该小区的楼房即被多家法院查封。2006年9月商丘市房管局又为该被查封的楼盘办理了预售许可证，新华新房地产开发有限公司开盘售楼。随后，众多购房户与开发商签订了商品房买卖合同，交纳了大部分房款，并在收房后又对所购买的房屋装修，现已入住。2008年3月购房人发现法院已委托拍卖公司拍卖他们购买的商品房。购房人大惊，方知自己所购买的房屋，虽然有政府的预售许可，但已被法院查封。
[争议]对于开发商与购房人所签订的商品房预售合同的效力问题有不同看法。或说政府有预售许可证，购房人不知道被查封的事实，因此必须保护购房人的利益，确认合同有效；或说法院查封在先，预售合同无效。对购房人所受损失，也有不同的处理意见。
[分析]预售是商品房预售合同签订的条件，无预售许可，则商品房预售合同无效。但是，有预售许可也并不能保证所有的预售合同就一定是合法有效的。特别是预售合同所涉及的标的物——双方买卖的房屋——如果是法律禁止转让的，则必须慎重考虑了。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定，“下列房地产不得转让：……（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。……”可见被法院查封的房屋是不得转让的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律行政法规强制***规定的合同无效。开发商与购房人签订的的关于查封房屋的买卖合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十七和禁止***规定，因而可以确定该买卖合同是无效的。
合同被确认无效后，如果要求返还房屋，那么购房人的损失（包括购房款，装修费等）应当由谁承担呢？当然开发商向购房人隐瞒查封情况，恶意处置被查封房屋，负有过错，除应按妨碍民事诉讼追究其法律责任外，还应对购房人承担赔偿责任。但开发商可能已无财产来承担赔偿，无辜的购房人岂不没有了任何保障？这里提供两种思路供购房人考虑：一，如果能证明房地产管理机关与开发商有共同的过错，导致了购房人判断失误造成损失的，可以诉房管局要求赔偿；二，如果开发商已无财产可供赔偿，则申请开发商破产，以现有全部财产（包括被法院查封的房产）按比例清偿购房人的损失，也好最后分一杯羹。
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