房地产民事执行十问答

问１：什么是房地产执行？

答：房地产执行是指以房地产财产权利为执行对象的民事查封、拍卖，变卖（包括折价处理），强制过户等民事执行程序和措施。

问２：房地产执行的对象有哪些？

答：执行的对象主要包括被执行人的房产权和地产权，还包括被执行人的房地产投资收益权利。权利的标的物是土地、房屋，或者金钱。对被执行的标的物，被执行人应当享有所有权，使用权或者请求权。

问３：哪些房屋可以作为执行标的？

答：已建成并登记为被执行人所有的允许转让的房产，未建成、未进行所有权登记的但许可转让的房产，均可作为被执行标的。是否进行了房产登记和是否为已建成房屋，不是判断能否执行的标准。未建成和未进行登记的，法院可以预查封。

问４：哪些房屋不宜执行？

答：不宜执行的房屋可以有以下几种：１依法不能转让房产；２，案外人房产；３，非为抵押权人的利益，被抵押的房产在处理后经支付相关费用和优先偿还抵押权人债权后没有剩余价款；４，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，限制执行（不得拍卖、变卖、抵债）。

问５：执行土地时应当注意什么？

答：在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。人民法院执行集体土地和国有划拨土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。

问６：怎样确定房地产的权利归属？

答：对于已进行了权属登记的：

１，一般根据房地产管理部门出具的权属证明来确定；２，对权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准；３，对登记名义人与实际权利人不一致的，如果登记名义人明确承认的，可以实际权利人确定；４，对登记名义人与实际权利人不一致的，如果登记名义人不承认的，应通过撤销程序重新确认权属；5，如果以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。

对于未进行权属登记的：

１，一般依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；２，对于转让房地产，被执行人支付了全部或部分价款并实际占有了房地产的，按被执行人财产处理，但应补足剩余价款；对于未实际向被执行人交付占有的，不得按被执行人财产处理。

问7：执行正在出租、设有抵押或者其他有优先权的房屋应当注意什么？

答：法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知优先权人参加拍卖、变卖，以保护优先权人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有优先权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

问8：对房地产投资权益怎样执行？

答：1，若项目公司为被执行人，则所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行，若项目公司的股东为被执行人时，一般不能直接执行项目公司所开发的房地产；2，以合作开发项目合同的形式合作建房的，若项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。

问9：对房地产拍卖流拍的，最多还可进行几次拍卖，保留价最低可以确定为多少？

答：第一流拍后，还可以降低保留价再进行两次拍卖。经降低保留价第三次拍卖仍然流拍的，不得再进行降价拍卖，可以第三次拍卖时的保留价变卖或者折价给执行申请人。拍卖保留价第一次拍卖时，可以最低确定为评估价的80％，然后再拍卖时最低可以前次确定的保留价的80％确定保留价，所以第三次拍卖时确定的保留价最低可以是评估价的51.2％。

问10：房地产执行中，房地产权利何时转移？

答：房地产拍卖成交或者抵债后，该不动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。经诉讼执行程序拍卖和抵债的，不动产的所有权转移时间不采用登记生效主义，而是裁定生效主义。