“缺斤短两”撕破“星级家园”梦 |
2005/8/15 16:44:56 来源：房地产律师--王从波 阅读：1649次 |
［案情］某开发商在市郊建造一处豪华别墅区。每幢别墅售价约２００万元，比周边同类房价高出一倍多。 开发商在各媒体广告及售楼书中称，“四星级家园，不再是梦想”，区内拥有４５００平方米的俱乐部，超市、医疗、保健等生活设施，别墅实行全封闭星级物业管理，小区绿化率达３８．６０％等等。 某甲冲着如此美好的环境、设施和承诺，购置了该区的别墅一套。 某甲入住后相继发现，实际情况与开发商的承诺大相径庭：开发商在别墅区围墙地基上增建了别墅，导致全封闭管理永久性不能恢复，特别是盼望已久的４５００平方米的俱乐部在装修完工后，被卖出成为一家商业酒店，小区的绿化率仅为３４．７％。另外，超市、医疗、保健等生活设施不见踪影。开发商“缺斤短两”的行为，撕碎了某甲“星级家园”梦，于是他一怒之下与开发商对簿公堂。
［焦点］此案争议的主要焦点是，广告承诺能否成为购房合同条款。开发商认为，广告宣传资料都是零碎地出现在一些相关资料中，这些承诺不能作为房屋买卖合同条款，开发商也不构成违约。某甲认为自己正是冲着广告中的“星级家园”广告承诺才买房的，开发商不能兑现承诺，理应承担违约责任。
［王律师解析］此案反映一个令人头痛的普遍现象，即许多商品房和公配设施“售后走样”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定， 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的销售广告和宣传资料说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中开发商的广告资料，有关封闭管理，俱乐部，绿化率，医院超市的宣传告不仅具体、明确、有吸引力，开发商还就此提高了房价，因此应当作为合同内容，开发商违反合同承诺应当承担违约责任。开发商在商品房销售后，必须严格按批准的规划方案建设而不许变更。如果中途变更（不可抗力除外），必须有效告知业主（购房者）并征得同意。若不告知，业主有权追究开发商的违约责任。业主若不同意变更，则有权退房及索赔相应的损失。
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