“一楼花园”可以属于一楼业主 |
2005/8/15 16:48:14 来源：房地产律师--王从波 阅读：2032次 |
[案情]“园又园”住宅区，开发商称“买一楼赠花园”。某甲希望能有个属于自己的花园，种一方鲜嫩的花草、植几株不高的灌木……决定购买一楼商品房一套，并与开发商签订了购房合同。合同约定，一楼花园属房屋的附属设施。房屋建成交付后，甲在自己的花园里尽展艺术才华，小花园变成了青翠的艺术殿堂，引来邻里无限向往。但是他的房屋所有权证并不包括花园部分。二楼某乙对大家称一楼花园不是开发商可以随便卖的，一楼的花园不属于某甲，并将此意见告诉了甲。某甲听后心里非常恐慌，要求司法界朋友给予法律论证。
[焦点]司法界朋友对此有两种意见：一是根据建筑物的区分所有权理论，认为除房屋套内建筑面积归购房人个人所有外，其他附属设施和土地都是全体业主共有，故开发商不能将一楼花园卖给某甲；另一是认为，某甲与开发商签订合同约定了花园买卖转让关系，双方的合同合法有效，甲当然可以拥有花园的完全使用权。
[王律师解析]开发商可以把其开发的房地产分割出售。除了一些必要的公用设施（如道路，走廊，广场，物业管理用房等）要交给全体业主外，其他部分开发商可以自由出售。当然交给全体业主的部分也不是开发商白送的，业主在签订购房合同时都已经按公摊面积计算过房价了。那么“一楼花园”如果开发商自愿拿出来另行出售给一楼业主的话，可以说这是一个合法的交易行为，并不违反法律的禁止性规定。因此，从法理上讲，一楼业主可以合同根据享有一楼花园的完全的所有权和使用权。某甲与开发商签订了花园转让合同，可以获得花园的所有权和使用权。如果开发商一物两卖导致合同被撤销或者被宣告无效，则甲可以要求开发商赔偿。
所以产生这类争论，原因有二：一是确实有些不诚信的开发商把已作为公摊面积出售的绿地围起来再赠给一楼业主，以此促销一般不为购房人所看好的底层住宅；二是我国的不动产登记不到位，造成部分区位产权不清晰。比如对于不构成房屋的建筑物（如围墙，花园）不能按房屋登记，但土地分割登记又因计算复杂而难以推行。 |
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