[案情] 甲某通过中介与乙某签订一房屋转让合同,约定甲某将自己新购的商品房(开发商已交钥匙)转让给乙某,待产权证下来后再过户并全部付款。甲某实际收取了乙某的定金3000元,约定如果一方违约,须按房价(约30万元)的10%向另一方赔偿。在等待产权证下发的时间段中,市场房价大降,乙方通知甲方房屋不买了,双方合同不再履行。 [焦点]
乙方表示,双方签订的合同因为甲方没取得房屋产权证书而无效,所以乙方可以终止合同,定金就不要返还了。甲方不同意终止合同,认为合同有效,乙方必须履行,否则应按违约金计算赔偿。遂引起争议。 [分析]
目前,房地产交易市场普遍存在转让没有产权证的房屋的现象。有的是新房还没办证就进入市场,或者是房屋无法办
证而再次转让,这类现象常常引发诉讼纠纷。法院受理的此类案件,当事人的诉讼争议多数是合同是否有效,但不同的法院处理结果不尽相同,所以情况比较复杂。 《合同法》第五十二条规定,违法法律和行政法规的强制性规定的合同无效。那么,《城市房地产管理法》第38条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么,是否可以据此认定未取得房屋产权证书的房房屋买卖合同无效呢?在《物权法》出台以前,各方的观点基本一致,即认为该类合同无效。但是,2007年10月1日《物权法》实施后,情况就有所变化了。该法第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,有人认为《房地产管理法》第38条中的“不得转让”也应正确理解为不发生物权的转移,但不影响合同的效力。最近一些地方法院的案例,已经判定未取得产权证书的房屋转让合同并不当然无效。 从本案情况看,甲通过购买商品房取得房屋产权,应当是毫无疑问的,甲的处分权没有争议。只要等待,双方约定的过户条件一定会成就,交易目的一定会实现。所以本着诚信原则,甲乙双方签订的房屋买卖合同应当是有效的,应当得到法律的维护。合同有效,乙方就不能单方终止合同,否则乙方就构成违约。在乙违约的情况下,甲方可以根据合同约定选择定金条款或者违约责任条款要求乙承担违约责任。
王从波律师 |