商品房回购、返租---美丽的画饼

房地产律师王从波

[案情]李某很想投资房地产，近日其在市内转悠，突然听说某楼盘正在搞回购销售，保证投资人投资回报。李某对此立刻来了精神，马上赶去开发商售楼部一问究竟。售楼小姐见李某真的想购买商铺，便拿出了本公司的售房合同，这下让李某更是兴致勃勃了。原来，开发商在合同中承诺：购买商铺后开发商立即返租十年,零风险投资。更为让人激动的是，十年后开发商还以原价回购房屋，其间连房产证都不用办理。李某被说得动了心，当即交了定金，约定两天内签订正式购房合同。回去后，李某觉得这天上掉下的馅饼太美丽，心里实在没底，便向开发商要求，签订的购房合同必须要经过公证生效。对于这份合同公证处能否公证，法律界人士产生了争议。
[争议]一方主张，合同公证是公证业务之一，只要当事人有行为能力，意思真实，便可公证。另一方认为，合同公证必须保证合同的合法性，由于返本销售和返租销售违反建设部〈〈商品房销售管理办法〉〉的规定，因而是无效的。因此，不能进行公证。
[分析]公证是对公证事项的真实性及合法性的证明。因此对一项合同能否进行公证，实际上包括对该合同的真实性及合法性进行法律审查。签约人签字属实及内容表示真实只是真实性的内容，而合同合法性的审查则是合同有效性的保证。〈〈合同法〉〉规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效。建设部的〈〈商品房销售管理办法〉〉只是一个部门规章，因此违反其有关禁止返租返本销售的规定，并不能直接导致合同无效。本案中李某欲与开发商签订的合同约定返租和回购虽然正是建设部规章中禁止的销售行为，但我们还不能据此认定合同无效。这也正是本案争议产生的原因。那么开发商抛出的合同条款到底有无法律效力呢？回答当然是无效的。根据合同法规定，销售合同应当是转移财产所有权的有偿合同。但开发商抛出的合同实质是一种不涉及房屋产权转移的合同，也就是说购房人把钱拿给开发商开发商并没有把房子卖购房人，购房人只是取得了开发商返租返本的承诺。因此合同的目的已经完全背离了销售买卖的目的，实质上成为了开发商的借款协议。对于开发商的这种不真实的承诺你信得过吗？因此，合同是无效的，开发商只是提供了一个美丽的画饼，这样的合同不能公证。