房东为什么没权赶房客？

[案情简介]

    原告王某诉称，原告1996年调到计委工作，单位分配了住宅一套给其居住。当时被告陈某在物资局工作，因一时无房，计委领导便同意他暂时与王某同住一套房。当时陈某住小间、王某全家住大间。2005年房改时，这套住宅由王某购买，并已领取了房产证。但陈某拒不搬迁，强行霸占住房。故王某起诉要求人民法院保护其合法房产权，判令被告陈某在一个月内搬出这套住房。被告陈某辩称：1988年计委安排住进这套住宅。此后，他与王某双方一直共同租用这套住宅，房租费也由双方共同承担。原告去领取房产证的事他并不知道，而他在这套住宅已经居住了17年，身份证、户口簿上本人的住址也都在这里。他拒绝搬出。

[判决情况]

法院审理认为，公民的财产所有权和居住权均受法律保护，同时，财产的取得应以不损害他人利益为前提。本案中，原告虽然通过购买行为取得了住宅的所有权。但由于此住宅一直由原、被告共同租赁居住，原告明知这一情况，在被告没有其他居所的情况下，起诉要求被告立即搬出，势必造成被告住无居所。同时，原告购买被告租赁的房子，在没有妥善处理好租赁关系的情况下，所取得的所有权也存在瑕疵。故对原告的诉讼请求，法院难以支持。人民法院却驳回了王某要求陈某腾退房屋的诉讼请求。

[律师解析]

房屋所有权人（房东）对房屋有绝对的控制权，当房客拒绝搬出租住的房子时，房东将其起诉到法院，这是很正常的事情。但是，这一案例却告诉我们在处理这类事件时必须坚持一个严肃的法律原则：保护居住权。居住权概念在我国现行的法律体系中尚无明确规定。全国人大公布的《物权法（草案）》第十五章首次提出了居住权制度。该法案第十五章第180条规定， 居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。第181条规定，设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。第185条规定，居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。可见，居住权是一种可以根据合同约定产生并登记公示的物权。成立后的物权，在居住权消灭前，所有权人也无权干涉居住权人的居住权。本案中的陈某实际是通过租用单位公房取得了居住权，而且这种居住权没有设定期限。所以从保护居住权的角度，单位将房屋卖给王某并不能消灭陈某的居住权。王某作为新的所有权人，并不能干涉陈某正常的居住权。当然我国的物权法尚未颁布实施。不过根据现行法律规定中“买卖不破租”原则，仍可得出陈某有权继续租用房屋的结论。此时，租赁房屋居住只是取得房屋居住权的一种形式而已。