顶层阁楼是谁的？

[案情简介]某甲最近购买了河岸小区的二手房一套。房屋为顶层，上有阁楼。房东称房屋带阁楼及地下室。房东提供不出其拥有阁楼的证明，但是其提供的商品房开发商的广告宣传单中确定有买顶层送阁楼的说法；为了保险，某甲在合同中写明了所买的房屋包括阁楼，双方还办理了合同公证。某甲入住不久，即与楼下邻居就阁楼使用问题产生争议。楼下住户某乙人口多，要求使用阁楼居住并放置杂物。某甲不允，某乙便强行侵入使用了阁楼。甲乙纠纷被诉诸法院，甲要求乙停止侵害，返还阁楼。

[争议焦点]本案大家都认为某乙行为不当，认为其不应当擅自强占他人管理的财产。但对阁楼的所有权归属问题争议很大。有的认为甲购买的房屋包括阁楼，所以的所有权应当归甲所有；有的则认为甲并不拥有阁楼的所有权，所有权应当归全体业主，包括某乙。本案争议的焦点即是顶层阁楼到底归谁所有。

[律师解析]“购买顶层送阁楼”的广告说辞，是常见的商品房开发商吸引购房人的一种促销手段。但是开发商往往把这一承诺只写在广告里，很少把它写在合同里。事实上，购买顶层的业主确实也都在使用其相连阁楼。根据有关建筑面积计算规定，阁楼的层高超过2.20米（含2.20米）以上的部分，才能计入房屋建筑面积和取得产权证。所以，很多顶层业主使用的阁楼并不能取得产权证，其购买时阁楼面积并不包含在房屋面积中，确实是开发商“送”的。但是这种“赠送”是否有效呢？商品房住宅必须是坡屋顶，所以就存在这个隔热层——阁楼。但是由于它层高不足2.20米，所以是没有产权的。此时它只能是整个楼房的附属的屋顶，为全体业主所共有共用。它不可能独立出来作为动产或者不动产单独转让。因此开发所谓的“赠送”是无效的。受“赠”的业主并不能真正取得阁楼所有权。具体到本案，某甲占有的阁楼不具备取得所有权的条件，当然也没有取得所有权，当然某乙也不能继受取得阁楼的所有权。由于甲乙均有使用权，所以某甲要求返还阁楼的主张不能得到支持。此时关于阁楼的使用问题，大家可以共同协商，达成共同使用的协议。至于某甲因此造成的损失，甲可以要求原房东给予赔偿。这里说一点题外话，开发商可以把阁楼的管理权（包括使用的权利及维修的义务，但注意不是所有权）转移给一位业主，只要通过合同与全体业主约定清楚就可以了。当然享受阁楼的业主也必须承担相应的义务，要保证阁楼作为大家共同屋顶的正常庇护作用。