买到手的房屋不过户,遭法院查封怎么办?
作者 王从波 律师
[案情]王填海花了十几万元买了好友刁某一处房产,双方签订了买房协议之后,一方交钱,另一方交付 钥匙,买卖成交了。王填海为了节省过户的税费,一直没去办理房屋过户登记。去年10月,原房主刁某因欠李某钱款被起诉,李某向法院提供了刁某有一处房产的执行线索,要求法院查封。法院受理后,依法查封了刁某转让给王填海的房产,并要求王填海于今年4月强制搬出。面对法院的查封,王填海甚是不解,提出强烈“抗议”:“此房已是我的了,为什么来查封?”并正式向法院提出执行异议。 [争议]法院能否查封王填海所买的房屋?如果法院查封并执行了王填海的房屋,是否太不公平?
[解析]从情理上讲,王填海与刁某签订了买房协议,向刁某支付了房款,有权要求刁某把房子交给他占 有,而且实际上也已经完全占有。李某是刁某的债权人,其权利与王填海的权利相比并不优先,那么为什么法院却要为保护李某的权利而查封王填海到手的房屋呢?这样做公平吗? 房屋买卖是不动产交易,《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。这就是说买卖房屋必须办理过户登记,否则不发生权利变更的效力。王填海虽然支付了房款,占有了房屋,但由于未办过户登记,所以房子的所有权还是刁某的,刁某欠人钱款,债权人当然可以要求法院查封房屋。这是一个不动产交易基本原则,所以必须坚持。当然存在有另一种情形,交易过程中正在申请办理过户登记,登记过程还没有完成,如果此时交易的房屋被法院查封,这种情况对不动力交易也是一种非常大的破坏。如果允许这种情况存在,恐怕连过户登记的本身存在都成了问题。因此,对正在进行交易中买方已履行了付款义务正在办理产权变更登记的情况,应当考虑买方的利益,如果买方没有过错,则法院不能查封已被买方占有的房屋,否则就会导致严重的不公平。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。从上述司法解释的精神可以看出,法院应当区分买受人是否对未办理过户登记有过错,以此确定能否查封被买方占有的房屋。现行的法律规定,不动产交易必须办理转让登记,办理登记申请的时间一般应有交易合同签订后30日内提出。因此如果买受人出于省钱省事的目的,拒不申请转让登记,本身是有过错的,是对自己权利的一种漠视。 对照本案,可以看出,王填海对未办登记的后果存在过错,所以法院查封理所当然。这种查封,维护了交易秩序的基本原则,是公平的。此案,提醒我们,依法交易,权利才能得到保障。
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