商丘市城市房地产开发经营管理办法 |
2004/10/15 11:07:56 来源：本站原创 阅读：1945次 |
发布日期：2001年12月1日
第一章 总 则
第一条 为了规范我市房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院城市房地产开发经营管理条例》的规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在市、县（市）城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发必须坚持由市人民政府总揽，以市场为导向、以项目带开发的方针，严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 在本市城市规划区国有土地范围内从事房地产开发经营活动，应遵守本办法。
第五条 市房地产开发主管部门负责本市房地产开发经营活动的监督管理工作。
各县（市）房地产开发主管部门负责本行政区域内城市房地产开发的管理，业务上接受市房地产开发主管部门的监督、指导。
第六条 市建设、规划、土地、工商行政管理等部门应按照各自的职责，协同做好城市房地产开发经营的管理工作。严禁无《营业执照》、无《房地产开发资质证书》从事房地产开发业务。
第二章 房地产开发企业
第七条 房地产开发企业，是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。设立有限责任公司或股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第八条 设立专营房地产开发企业，应当具备以下条件：
（一）有符合公司法人登记要求的名称和组织机构；
（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
（三）有300万元以上的注册资本；
（四）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员及1名持有资格证书的专职统计人员。
第九条 设立单项开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应具备下列条件：
（一）已按本条例规定取得开发项目；
（二）注册资本不能低于该项目投资总额的30%。
开发项目完成后，单项开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并应当按规定到市房地产管理局办理注销登记。
第十条 设立房地产开发企业，经工商行政管理部门核准名称后，应持企业登记名称核准通知书、企业章程及具有一定资质的会计师事务所或审计师事务所出具的企业注册资金验资报告等有关资料到市房地产管理局申请预审。县（市）所设立房地产开发企业应经同级房地产开发行政主管部门初审后报市房地产管理局预审，市房地产管理局应在十日内预审完毕并出具资质预审意见，由工商行政管理部门办理营业执照。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到市房地产管理局备案，并申请办理房地产开发资质等级证书。
备案必须提交以下文件：
（一）办理《房地产开发企业等级证书》的申请报告；
（二）营业执照复印件；
（三）企业章程；
（四）市级以上审计事务所或会计师事务所出具的公司注册资本验资证明及银行进帐凭证；
（五）企业法人资格证书及法人的身份证明；
（六）专业技术人员的资格证书和聘用合同及身份证复印件；
（七）固定办公场所的证明；
（八）电脑、传真机等必备办公用品证明；
（九）资质申报表及有关材料。
第十二条 外商投资设立房地产开发企业，除应当符合本办法第七条的规定外，还应当依据外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第十三条 外地进商丘市的房地产开发企业，应持原地批准的三级以上资质等级证书到市房地产管理局办理进商开发备案手续。
第十四条 房地产开发企业按资质条件可划分为一、二、三、四四个等级。
第十五条 市房地产管理局应当依照《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业资质等级进行初审预定，并报省建设厅审批。
第十六条 各级房地产开发企业允许承担的开发任务范围是：
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质企业可承揽建筑面积20万平方米以下的居住区开发建设以及与其投资能力相当的住宅、工业区、商业区等开发任务。
三级资质企业可承揽建筑面积10万平方米以下的居住区开发建设以及与其投资能力相当的住宅、工业区、商业区等开发任务。
四级资质企业可承担3万平方米以下的住宅开发建设任务。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。
第十七条 房地产开发企业应于每年十一至十二月份持下列资料到市房地产开发主管部门申请年度审验；
（一）《房地产开发资质等级证书》正、副本；
（二）《房地产开发项目手册》和《营业执照》年审证明；
（三）开发企业年度自查报告和年检申报表；
（四）企业法人代表地址等变更证明；
（五）市房地产开发主管部门规定的其他年检资料。
房地产开发企业应当准确、及时填写房地产开发综合报表，按规定报送市房地产开发主管部门和市统计部门。
第三章 房地产开发项目
第十八条 房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定，凡属于国家投资的项目，需要报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划；不是国家投资的项目，由市房地产管理局批准立项。
第十九条 在房地产开发项目用地，土地使用权出让或者划拨前，房地产开发主管部门和城市规划行政主管部门，应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第二十条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资比例不得低于20%。
第二十一条 房地产开发项目勘察、规划设计、建筑设计，应当由具有相应资格的设计单位承担。房地产开发企业应与设计单位签定书面合同并承担相应的责任。
第二十二条 房地产开发企业应当按照有关规定，选择具有相应资格的施工单位、监理单位，签定书面合同，并承担相当的责任，保证工程质量和安全标准。
第二十三条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向房地产管理局提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，会同工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行综合验收，其内容是：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第二十四条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开发项目手册》中。
《房地产开发项目手册》自领取之日起每季度送市房地产管理局验核一次，每次验核后由市房地产管理局签署意见，并加盖验核章。
第四章 房地产开发经营
第二十五条 房地产开发企业转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条规定的条件。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产转让合同到市房地产管理局备案。
第二十六条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十七条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。依照《城市商品房预售管理办法》（建设部第40号令）和《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十八条 商品房预售实行预售许可证制度。房地产开发经营企业进行商品房预售必须向市房地产管理局申请办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提供下列文件：
（一）本办法第二十七条（一）项至（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书复印件；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
（六）物业管理实施方案。
第二十九条 市房地产管理局应当自收到 商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当颁发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品预售许可证明。
第三十条 实行商品房预售公告制度。房地产开发行政主管部门应定期向社会公布已获取《商品房预售许可证》的开发企业及商品房座落区位的信息。
第三十一条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业，应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已取得开发主管部门的竣工综合验收证明；
（五）拆迁安置已经落实证明材料；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
（七）物业管理方案已经落实。
第三十二条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应标明详细尺寸，并约定误差范围。
第三十三条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已支付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同的约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十四条 商品房面积核准工作由市房地产主管部门委托具有相应资质的房地产测绘机构办理，房地产测绘机构应向房地产开发企业颁发《商品房面积审核通知书》。
第三十五条 房地产开发企业在商品房销售中，应与买受人签订全国统一的《商品房销售合同文本》；在商品房交付使用时，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《商品房面积审核通知书》。
第三十六条 买受人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第三十七条 商品房销售价格在物价局和房地产管理局制订指导价格的基础上，房地产开发企业与购买者根据市场供求情况协商确定，国家另行规定特殊性房屋价格除外。
第五章 法律责任
第三十八条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政主管部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十条 对下列行为，房地产开发主管部门应当责令其停止违法行为，并可处以项目投资总额1%以下的罚款：
（一）违反本办法规定，委托无相应资格单位承担设计任务的；
（二）违反本办法规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第四十一条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，并处10万元以上30万元以下的罚款。
第四十二条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十四条 违反本办法规定，擅自预售商品房的，由房地产开发行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十五条 违反本办法规定，房地产开发企业在商品房预、销售中进行虚假广告宣传，由房地产开发行政主管部门责令其停止违法行为，并处1—3万元的罚款。
第四十六条 企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处1万元以上3万元以下的罚款；
（一）隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第四十七条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的。
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十八条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附 则
第四十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
第五十条 本办法由市房地产开发主管部门负责解释。
第五十一条 本办法自发布之日起施行。
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