狂躁后的土地市场将指向何方？
亚当·斯密“看不见的手”的概念，是“经济学大厦”中迄今为止最重要的概念之一。他认为，个体追求利益最大化的行为会增加全社会的福利。一个更现代的表述是，在一定的条件下，市场的自发调节能够达到帕累托最优，也就是说，经济实现了最有效率的资源配置。
帕累托最优未必是社会愿意看到的。经济学家谢国忠举例说，如果所有的土地都归一个人拥有，理论上这也是帕累托最优的，但对社会而言却是一件坏事。理论上说，这个控制土地的人可以令每个人都努力工作，而仅仅给他们以勉强维生的工资，他自己则占有全部剩余。这就是市场调节虽有效，但革命在历史上却屡见不鲜的原因所在。
2007年，上演了中国房地产市场发展史上特殊的一幕。以占有土地为目的的争夺，陷入了白热化的状态。房地产企业的土地储备也史无前例的到达了历史最高数量。曾经，在竞争并不充分的房地产市场上，对土地的占有和“垄断”，成为攫取超额利润的关键。然而，在市场调节的作用下，越来越多的资本涌入，希望占有并打破“垄断”。但这种疯狂无理性的状态，最终发生了“革命”性的逆转。
狂躁后的土地市场，究竟会走向何方？
制度性缺失导致“狂热”
2007年的土地市场，价高者得。开发商以极大的热情陷入史无前例的“圈地运动”中。
长沙市开福区新河三角洲地块以92亿元的天价创造历史；紧跟其后的是以75亿元成交的重庆市南岸区弹子石组团C分区；上海市杨浦区新江湾城F地块成交价67.5亿；天津市津南区八里台镇天嘉湖区范围内地块成交价62.9亿；天津市南开区南马路北侧、东马路西侧地块成交价50.2亿……
炫目的“地王”身后，是“生产资料”贵于产品的事实。2007年6月上海新江湾城D1地块被浙江绿城用12.6亿元拍得，楼面地价为每平方米1.25万元，而前期已开发的新江湾城在售价格却刚刚超过1万元。2007年7月19日，广州市珠江新城B1-3地块，以每平方米11912元的楼面地价成交，高于在售珠江新城价格每平方米9568元两千多元，成为当时写字楼最高单价“地王”。类似土地价格高于其周边在售楼盘价格的现象不胜枚举。
反思众多开发企业大量“圈地囤地”行为，大致可从以下几个层面解析：首先，从开发商盈利的角度来看，由于房地产市场的高位增长，使得开发企业过高地预估了土地升值空间，从而助长疯狂圈地、囤地的行为；其次，从资本运作的角度来看，2007年中国整体经济高位运行，股市处于大牛市的态势，房地产上市企业以土地为题材，利用较高的市盈率增发、债券、扩股、圈钱等行为来实现土地的资本运作，从而获得充足的资金供应。同时，拿地的轰动效应，尤其是“地王”的轰动效应，也抬高了上市地产公司在资本市场的身价，增加了开发企业资本市场的融资筹码。再次，从舆论导向的角度来看，由于2007年一手交易市场的异常火爆，供不应求被公众和媒体无限的热炒放大，从而提高了开发商拿地的热情，甚至行业外的企业也纷纷转战房地产市场。
不断上涨的地价，推高了房价。“我也认为中国房地产价格过高，特别是近两年涨得太快。可是，如果看到政府一年的土地出让金收入相当于全国所有房地产开发商一年利润总和的时候，无论谁说房价上涨的罪魁祸首是因为开发商暴利，我都不太信服。”思源房地产经纪公司董事长兼总经理陶红兵说。
上一轮狂热的制造者，固然有“冒进”企业的身影，地方政府也是参与其中的重要因素。“中国房地产市场问题多多，最重要的还是制度性缺失。”陶红兵认为。
陶红兵以北京举例，2005年至2007年，土地储备中心很难完成土地供应计划。其原因在于土地储备中心并没有做好准备，出让机制并不完善。此前，地块大多是协议出让用地，政府不一定能从中获得资金，导致无钱收地、无钱整理的局面。当市场需求缺口扩大时，参与竞争的市场主体推高了出让价格，土地储备中心也需要更多的资金来整理更多的土地。这也客观上推动了“狂热”的出现。
然而，泡沫终究会走向破裂。
土地市场回暖取决于价格回归？
当年陷入拿地狂热的企业们不会预想到今天出现的局面。2007年，巨大的土地储备就等于超强的预期获利能力。2008年，巨大的土地储备等于资金需求，开发商谈地色变。
市场逐渐转冷。根据思源置地报告显示，2008年全国商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%，资金缺口(投资额与销售额差额)呈现逐月递增趋势；全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%(数据来源：国家统计局)。同时，土地价格也开始下降，甚至出现生产资料沉淀和无人问津的局面，土地流拍成为了2008年全国房地产土地交易市场的主旋律。国家统计局公布，2008年全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%。据相关数据统计，2008年全国52个重点城市土地流标率达到20.6%，住宅用地流标率达到35%，武汉、沈阳、银川等城市土地流标率甚至达到了50%以上。
企业因为过多的土地储备，背上沉重的负担。上市公司因为土地跌价，计提资产减值准备，影响净利润；非上市公司，因为土地储备过多，一些企业甚至站在破产的边缘。
“过去的历史，不会再重演，市场从非理性走向理性时必然会付出代价。”陶红兵说。
经历了2008年的低迷后，2009年的全国土地市场将呈现更“艰难”的态势。思源统计数据显示，目前全国未开发土地面积约10亿平方米，在建施工商品房约47亿平方米。其中住宅施工面积约26.2亿平方米，全国存量房约0.7亿平方米。即全国已出让土地但未销售的存量住宅约26.9亿平方米，以2007年至2008年每年6.2亿-7.6亿平方米的消化速度，需要3.5-5.5年才能消化掉所有存量。
思源置地预计，2009年房地产形势依旧不容乐观。从市场表现来看，开发企业受到销售市场影响，资金链偏紧，信心不足，拿地热情减退，土地成交量大幅缩水，多宗地块以底价成交，流拍比例居高不下。与此同时，伴随国家为应对经济危机出台的刺激性方案，一批规模以上的田园新城、产业新城、边缘新城、TOD新城、行政中心新城，将以价格较低的土地、快速高效的配套，进一步加剧拐点阶段的产业链竞争，开发企业未来几年的竞争将在土地成本、资源整合等方面之外，需考虑以更专业的眼光和做法来使企业获得最大的增值，更贴近市场的需求。
国土资源部规定，2007、2008年未完成土地供应计划的城市，严格控制2009年新增建设用地供应量或者缩减计划供应建设用地面积，因此，消化存量成为未来土地市场的主旋律。根据监测，由于开发企业进行土地储备，全国主动性积压土地约10亿平方米，开发储备土地将成为开发商未来2-3年内的首要任务。思源置地认为，土地市场价格回归，放宽地块付款进度，调整经济指标，将成为土地市场回暖的关键。
没有永远的失败者，所有参与者都会从上一轮狂热中吸取教训。2006年-2009年，我国土地市场由炙手可热到群雄逐鹿，再到压力重重，可谓风险与机遇并存。2009年3月26日，思源置地等机构联合主办了一场土地创新与新城发展专家研讨会，参会相关领导与专家从国际案例到国内现状，从产业驱动到生活方式，从城市化到逆城市化，对新城发展及土地创新等问题都提出了颇具创造性的意见。
专家们普遍认为，经由深度调整和反思后的2009年，将是中国土地价值重新发现的一年。思源置地认为，从2009年开始，理性的土地市场必须寻找并构建一个迥异于狂热时期的土地出让、推广、开发等方面的全新模式。 |
