买卖违章建筑物的行为有效吗？ |
2005/8/15 16:12:54 来源：商丘首席房地产律师--王从波 阅读：1511次 |
（案情）位于市青年路一套住宅系甲单位1980年违章所建，后分给其职工周某居住。1996年3月，该单位以2万元价格，将此房卖给周某，并讲明此房因未办理开工手续而建造，系违章建筑，以后如遇有统一规划或征用，应服从安排，无条件搬出，不得转卖。同年，周某将此房以2.5万元价格卖给毛某。毛某付款后值该处拆迁，因所买住宅是是违章建筑，没有得到拆迁补偿款。为此，毛周双方发生纠纷。毛某诉至人民法院，要求周某返还房款2.5万元。
〔焦点〕本案的焦点是如何确认买卖违章建筑物的法律后果。对此，有两种不同意见：
一种意见认为，周某将其购买的违章建筑物转卖于毛某，双方违反了有关违章建筑不得转让、买卖的规定，其民事行为无效，周某应当返还毛某2.5万元。另一种意见认为，甲单位出卖此房时，周某已付出2万元，故周某对房屋享有一定权利，将此房出售给毛某后，虽然买卖合同无效，但房屋被拆，周只能赔偿毛某5千元的损失。
〔王律师评析〕两种意见对周毛买卖协议的效力都认定为无效，但对合同无效的原因和后果存在分歧。《民法通则》第58条第1款规定：下列民事行为无效：（五）违反法律或者社会公共利益的。甲单位未办理开工手续而擅自建设的住宅为违章建筑。因此甲单位不能取得房屋的权利。对于违章房屋，尽管建造人不能取得所有权，但往往为建房人占有。占有是指对物有事实上的管领之力。民法所称的占有，包括对物的实际控制、用益及处分。占有是一种事实状态，而不是一项权利。从本案来说，甲单位对其建造的违章房屋是占有，周某有偿地从甲单位取得的也只能是一种占有，这种占有并不是权利，而一种事实状态。所以在周某与毛某的买卖关系中周某并没有2万元的财产权利损失。《民法通则》第61条第1款规定：民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中买卖违章房屋的行为是无效的。在被确认为无效后，周某应当返还毛某2.5万元的财产损失。
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