"一房二卖",应当保护哪个买主？ |
2005/8/15 17:01:39 来源：房地产律师--王从波 阅读：2205次 |
＜案情＞
李某花8万元购买一套二手房，交清购房款要求卖主交房时，卖主突然失踪了。李某半年后无奈之下向法院提起诉讼，法院依法进行了缺席判决：因卖方没有实际交付房屋和办理房屋产权过户，卖方违约应当返还买方购房款8万元及利息损失。胜诉后，因找不到被执行人，李某要求法院对这套房屋进行查封拍卖。这时案外人马某向法院提出异议并要求解除对这套房屋的查封。原来卖主在与李某签订卖房合同后又将该房卖给了马某，并实际将房屋交
马某占有，但也没有办理产权转移登记。法院能否将该房执行给李某呢？
＜争议＞
法院审查认为，卖主将房屋转让给马某没有违反法律规定，所以马某占有这套房屋是合法的，法院对其进行查封不当，遂裁定解除了对这套房屋的查封。李某不服，向上级法院申诉，要求继续执行这一房产。上级法院经审查认为，案外人马某提出的执行异议是对执行标的物（房屋）主张实体权利，马某与卖主之间的房屋买卖关系未经诉讼程序的审理确认之前，其房屋权属是没有明确的，并不能确定该房为马某所有。于是，该院作出继续执行该房产的裁定。
＜王律师解析＞
本案两级法院的裁定均存在问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。可以看出，对于没有办理过户登记的房屋买卖，买受人支付的房价并占有了房屋，并不一定得到房屋的所有权，这样的房屋可能被执行给他人，也可能不被执行给他人。能否被执行的区别就在于买受人对没有办理过户是否有过错。如果买受人明知是一房两卖，或者明知不应办理过户登记，或者是故意不办理过户登记以致造成了他人损失，则这样的买受人权利将得不到保护。本案法院没有查明马某对于房屋没有过户是否有过错，两级法院就作出裁定，显然是错误的。
王律师在此提醒居民，购买二手房一定要慎重，要看清卖方的房屋产权证明和身份证明，并经有关部门办理合法的购房手续，千万不要钻进“一房二卖”的陷阱。
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