到底是谁的房产 |
2005/8/15 17:03:42 来源：房地产律师--王从波 阅读：2387次 |
＜简要案情＞李老以儿媳凌女名义出资购买了两套房屋，产权证登记的所有权人为凌女。但李老与凌女约定房屋实际产权和责任均由李老所有或承担，李老过世后房屋由儿子继承。后李老发现儿子与凌女婚姻关系紧张，就要求凌女一起办理权属变更手续，遭到凌女拒绝。李老遂向法院起诉，要求确认房屋的所有权归自己所有。
＜争议观点＞对于本案，一种观点是房屋产权为凌女所有，因为她是房产证上明确记载和得到确认的产权人；另一观点认为，房屋应归李老所有，因为他是所购房产实际的出资人。
＜解析意见＞房屋所有权登记具有公示性和公信力。一般情况下，应当以登记情况确定所有权人。所以一般看来，可以初步判断凌女为争议房屋的所有权人。如果第三人以凌女为所有权人购买该房屋，则是完全有效的。但是现实中确实存在实际所有权人为了逃债等各种目的将房屋登记在他人名下的情况。在这种不涉及无过错的第三人利益的情况下，应当考虑名义登记人与实际权利人之间的事实约定。本案中，李老因实际出资支付房屋价款而取得房屋的实际所有权是正当的。但是他与凌女约定以虚假申报形式让凌女作为名义上权利人进行登记，则是违反有关法律规定的行为，双方约定违背民法最基本的诚信原则。目前房地产市场也要求购房登记必须实行实名制。所以凌女不应以双方的违法约定而取得房屋的实际所有权。换句话说，房屋的实际所有人仍应是李老。
对于房屋登记的名义人与实际所有权人不一致应当如何处理的问题，可以参考最高人民法院的司法解释。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发［２００４］５号第七条规定：登记在案外人名下的土地使用权、房屋，如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记。可见，虽然可以确定房屋的实际所有权属于李老，但李老必须通过法定程序撤销错误登记的房产证。 |
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