注销房产证的链式反应 |
2005/8/15 17:06:17 来源：房地产律师--王从波 阅读：2388次 |
<案情简介>
甲通过虚假申报，将乙的一幢建筑物向房产管理局申办了所有人为甲的房屋所有权证书。同年，甲因拖欠丙货款被起诉，甲将上述房屋抵押给丙。房产局依据法院判决和执行通知书，将房产过户给丙。
后房产管理局根据乙举报，对甲的申报材料进行复查，发现甲系采用欺骗手段申办房屋所有权证书，遂注销了其房屋所有权证书。随后，房产管理局又告知丙“取得房产来源不合法”，注销了丙领取的房屋所有权证。丙不服提起诉讼。
<争议焦点>
一种观点认为，行政机关有错必纠，注销丙的房产证行为合法；另一观点认为，丙没有任何过错，不应当撤销其房地产证。本案的争议焦点是行政机关能否随时纠正自己的错误，丙是否为应当保护的善意第三人？
<王律师解析>
《城市房屋权属登记管理办法》第三十五条规定：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书” 甲非法骗取的房屋所有权证书应当注销大家均无争议，但房管局能否主动纠错注销丙证呢？
关于房地产管理机关是否可以撤销错误的登记行为，在有关司法解释即《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》中已经明确，如果行政机关发现自己的行为有错误，是可以撤销的。但是行政机关纠错也要遵循法定的程序，并不能随时任意作为。这里有两个原则要考虑： 1尊重司法裁判权原则，2信赖保护原则。本案丙的所有权登记行为是根据法院的生效判决和执行通知进行的。根据司法权最终原则，行政机关的行政行为应与已经生效的民事判决书保持一致，所以行政机关不能任意撤销其登记行为。那么是否应当依据信赖保护原则或者善意第三人原则维护丙的房产证效力？答案也是否定的。信赖利益并不等于维持房产证的效力，房管局可以给予丙一定的补偿来实现信赖利益的保护。本案也不适用善意第三人制度：善意规则应当是在一般的交易行为中才适用，一般还不适用于不动产的所有权转移(共有人之一擅自出卖房屋的除外)。所以本案发现登记确有错误，应当遵循法定程序，向法院提起建议，申请启动再审程序，待新的民事判决书生效后再行使撤销权，做出相应的注销登记的行政行为。房管局擅自作出的注销丙证的行为是不合法的。
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