城里人可以买农村房屋吗？ |
2005/8/15 17:08:32 来源：房地产律师--王从波 阅读：2217次 |
<基本案情> 2005年3月，农民范某与市民常某签订了一份房屋买卖协议。协议约定：范某将位于宋楼村的4间北房卖给常某，房屋价款为1.5万元。协议签订以后，常某把房款交给范某，范某也交付了房屋。不久，本村要进行征地拆迁，房屋可以取得高额补偿款。于是作为卖家的范某诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，常某向其返还房屋。
<争议焦点>本案中范某与常某签订的买卖协议是否有效是争议焦点。一种观点认为双方买卖协议有效，理由是双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。另一种观点是双方买卖协议无效，理由是由是违反法律、行政法规强制性规定，农村房屋不得出卖给市民。
<王律师解析>本案提出的问题就是城里人可以买农村的房屋否。虽然对此问题有的法院判买卖协议有效，有的法院判决无效，争议颇大，但王律师认为此类合同应当无效。有效还是无效，关键在于判断此类买卖行为是否违反法律的禁止性规定。此类案件虽然是房屋买卖，但房屋的买卖必然涉及房屋所占用的集体土地使用权的转移问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。由此可见，城市居民在农村购买房屋，违背土地管理法规定的"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设"，房屋买卖合同应属无效。正在审议的物权法草案规定，“基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。”可以看出，新的立法观点对城里人购买农村房屋也是持否定态度的。 |
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