出卖夫妻共有房屋，双方都要同意吗？ |
2005/8/15 17:10:47 来源：房地产律师--王从波 阅读：2264次 |
[案情] 陈某与妻感情不合，背着妻子将夫妻共有的一套住宅卖与张某。张某向陈某支付了房款并办理了过户手续，入住其中。后陈妻得知那套住宅被卖，向陈某索要房价不成，遂将陈某与张某一同诉至法院，以自己是房屋共同所有权人没有同意出卖房屋，没有在房屋买卖合同上签字为由，要求确认陈某与张某所立的房屋买卖合同无效，要求张某归还房屋。
[争议]在如何认定房屋买卖关系的效力方面存在不同的观点： 第一种认为，该房屋是夫妻共同共有的财产，陈某擅自处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，其行为无效，因此陈、张之间的买卖关系认定无效。 第二种观点认为，在整个购买房屋的过程中，张某没有任何过错，履行了付款义务，并且办理了房屋过户手续，且已入住。应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立有效。
[评析] 财产共有人(包括夫妻)协商一致，处分财产才得有效，是一般原则。但是一方未经另一方同意，所作的处分行为也不一定必然无效。这即是善意取得制度的影响。就本案而言，争议焦点就在于是否适用善意取得制度。所谓善意取得制度，是指无处分权人，将其占有的财产转让给第三人时，如果受让人在取得该财产时系出于善意(不知道转让人无权处分)，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。我国司法理论和实践中均是承认善意取得制度的。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”最高人民法院《关于贯彻〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿的取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可知，本案张某在购房时不知道陈某未经其妻同意，尽到了注意义务，办理了过户手续，是善意第三人，其权利应当受保护，陈妻不得以未经其同意为由要求宣告张某的买房行为无效。
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