物权法对房地产开发建设销售的影响

中华人民共和国历史上的第一部物权法的诞生，确立了一系列的新的制度和观念，对社会生产和生活所产生的影响将是巨大和久远的。随着物权法的宣传和实施，这种影响将逐渐显现出来，这也正是法律对社会调整作用。在此，我们可以根据法律的预测作用，来具体论证一下物权法对房地产开发建设销售的影响，以便我们正确地调整行为，利用好物权法。

一、物权概念和平等保护思想

物权法第一次在法律上确立了物权概念。在倡导人权保护的今天，物权法出台，使公民财产权利有了一个坚固的基石。物权法是调整物的归属和利用的基本法。物权是公民最重要也是最基本的财产权，有了物权才有物权关系之上的保护和利用，才有其他财产权利。随着人民生活的富裕，百姓拥有的物越来越多，物的种类和数量都在增长。特别是不动产（主要是房地产），更是老百姓最重要的生产和生活资料。过去，我们不重视公民的房地产权利，违法征收、拆迁甚至是没收导致老百姓不能安居乐业，最严重的时候还会导致社会动荡（如文革时期抄家，公有化运动中的过火行为），扭曲人们的财富观（人们不敢创造财富积累财富），妨害生产力的发展。物权法的出台，确立了物权概念，明确了权利人对物包括动产和不动产享有排他的权利，还规定了物权强有力的保护制度。更有特色的是，这次物权法条款还结合社会主义初级阶段的特点，明确了私人财产权利和国家、集体财产权利平等保护的原则。这样的物权法，必然受到百姓的拥护，激发百姓的物权意识和治财的积极性。作出最重要的物权——不动产物权，物权法给予了最全面的关注，占有物权法当中最大的篇幅。可以想见，物权法的出台，必然会给房地产业带来深远的影响，会为房地产业的持久繁荣带来不竭的力量。房地产的开发、建设和销售都会在物权法的呵护中稳步前进。

物权法从保护私人所有权制度角度，限制商业拆迁征收。非为公共利益，政府不得决定征收私人不动产。这样，将来的商业性开发将失去政府的保护，势必难以进行。因此，大拆大建的商业性开发项目将会越来越少。

二、不动产登记制度和公示原则

物权法确立了不动产统一登记制度。不动产登记制度是不动产物权制度的基础。如果没有不动产登记，就没有不动产物权的保护和利用。物权法之前关于不动产登记制度分别散见了房地产管理的行政法当中，没有建立起真正的具备信赖和公示意义登记制度。因此，登记的效力及登记中的种种混乱现象让我们国家的物权保护和利用水平大大降低。物权法规定了不动产物权设立、变更都应经登记，不登记即不发生物权的效力。不动产登记统一由一个机构进行，当事人可以查询登记情况。这些规定确立了不动登记的公示和信赖效力，可以有效规范房地产开发和销售行为。如果不动登记制度根据物权法得以真正确立，则目前所进行的许多不正常的房地产开发和销售行为将被有效抑制。这对正规的开发商和房地产项目而言肯定是个利好的影响。

物权法还创造性地规定的不动产预告登记和异议登记制度。预告登记，就是允许合同当事人将物权转让的合同进行登记，以便以条件成就时办理物权转移登记。经过预告登记后，违背预告登记的转让行为将不发生物权效力。异议登记就是利害关系人对物权登记有异议，暂时将这种异议公示出来以避免信赖物权登记的第三方造成损失。预告登记和异议登记都可以很好地解决目前存在的一房多卖和虚假登记问题，对强化交易安全大有好处。

三、区分所有权与物业管理

城市房屋建设的小区化发展，改变了过去的独院民居模式，从而也改变了住宅房屋的产权形式。这样的住宅所有权新形式，涉及专有部分和共有部分，涉及到专有部分排他权和共有部分的管理权以及相应的社员权。这种复杂的所有权就是建筑物的区分所有权。区分发有权引发的重要问题是物的归属认定和共有物的利用及管理。小区内由于发生了物的权属交叉，所以开发商与业主，业主与业主，业主与物业管理方的物权关系相当复杂。过去，这方面的关系处理得不好，所以开发商与业主，业主与物业管理公司之间常常出现激烈冲突。这些情况都是因为物权不明引起的。物权法制定中听取了群众的意见，明确了小区内开发商、业主和物业公司之间的物权关系，对公共部分及较易交叉的车位、车库、绿地、会所等归属给出了明确的界定原则，理顺了物业公司与业主之间的服务关系，将物权还给业主。按物权法的规定，小区内公共部分，除明示属个人的以外，都属于共有。共有的部分（包括建筑物和场地）使用和管理权在全体业主。业主公约是小区管理的规则，业主人人都有管理权。业主委员会和业主在小区管理中均有自己的独立地位，可以行使相关的决定权、否定权乃至诉权。物业公司只能是服务于业主，由业主自由选聘。物业管理的目的也只能为了业主共同利益进行。物权法这些原则，为小区物业纠纷提供了处理思路和解决规则，有利于开发商规范开发和销售行为。可以想见，开发商在销售时更愿意明确转让物权的范围，在物业管理上也会少去很多侵害业主利益的霸王行为。

四、用益物权和土地制度

物权法规定了承包地经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种用益物权。建设用地使用权的规定较过去法律规定有一些重要原则的变化，对房地产业的影响将比较大。

物权法规定“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。这是物权登记制度对土地使用权制度的影响，这一影响将是巨大的。目前划拨土地甚至集体土地进行开发建设是开发市场混乱的主要表现。造成这一现象的原因就是管理、批准机关和登记机关的混同。实行统一物权登记机构后，将会防止一些单位随意开发土地，因为他们开发出来的房屋肯定拿不到登记证明了。当然，土地使用权的确立始于登记的规定，还会对目前的拆迁行为产生影响。因为没有土地使用权证就没有土地使用权，就不能强制拆除他人的合法房屋，除非达成协议或者有政府征收命令。

土地使用权的设定可以分别在地上、地表和地下进行，这也是一种创举。这种制度创设将有利于土地的合理利用，特别是对于目前在城市绿地、广场下层进行的房地产开发给予强力推进。这样的地下不动产设施，将来的物权可以得到法律承认了。

住宅建设用地在使用期满后将自动续期的新规定，无疑是这次物权法最受百姓欢迎的一个亮点。同时，这一规定也为开发商的开发和销售注入了无限活力。开发商囤积居奇保留下来的住宅建设用地不会因土地使用年限减短而贬损价值，甚至开发商可能还会因此获得巨额升值利益。购房人也不会担心土地年限对房价甚至对自己的所有权拿来的危险。还有，更重要的，业主们还可以在房屋寿命到期后改造、重建自己的房屋，使之真正成为可以世代承传的不动产。这对于不动产市场的影响将是意义深远的。

目前物权法还没有放开宅基地的转让，因此，集体土地上的开发建设问题仍是一个急待规范的社会难点。

另外，物权法规定的登记制度和担保制度，特别是浮动抵押及应收帐款质押制度，对房地产企业融资具有积极意义，在此不再论述。