商户投资要清醒
——商业地产,少有免费大餐
房地产律师 王从波
[案情简介]天鸿城租赁户王先生,于2006年11月14日突然接到天鸿城商业发展有限公司发给的退场通知,《通知》说“现对负一层进行局部重新规划调整,您的商铺位于整体规划范围之内,根据贵我双方签约合同第八条之约定,请您接到本通知后,于2006年11月20日前把您的商品及道具收回退场”。王某接通知后,立即回函表示异议,但没有退场。11月20日天鸿城商业发展公司动用切割机等工具,单方强行将王某的商品搬出并收回了商铺。其间,王先生叫来了110民警,天鸿城管理方称“砸自己家的东西,不犯法”。
[争议焦点]天鸿城商业发展公司认为:自己是出租商铺的所有人,租赁合同第八条约定“若因商场整体规划或者其他无法避免的因素(如通道、消防、拆迁、装修等)而改变乙方承租的区域和面积,乙方应服从甲方安排,否则,甲方有权解除本合同,物品保证金不予退还”,因此自己当然可以自己收回商铺。王先生认为,天鸿城无权单方收回商铺,给我造成的各种损失天鸿城应当赔偿。
[“律师通”点评]合同法规定,合同可以约定解除或者依法解除。天鸿城通知王先生退场实质上是解除合同的行为,应当符合法律规定或者合同约定的解除合同的条件。合同当事人间还没有发生法律规定的解除合同的事由,所以天鸿城解除合同必须符合双方约定条件。天鸿城租赁合同第八条约定了“整体规划”和“不可避免因素”两种情况下天鸿城单方解除合同的情形,但“整体规划”和“不可避免因素”含义不明,出租方随意性大,执行起来很可能造成承租方商户的损失,对商户是不公平的。虽然这一条款会引起各方的不同理解,在被法院撤销之前应当是有效的。这就需要天鸿城以诚信来保障该条款不被滥用。从这次天鸿城给王先生的通知来看,显然天鸿城解除合同的理由不足。因为按照天鸿城自己的逻辑,也难以解释《通知》所说的“对负一层局部规划调整”就是合同约定的“整体规划”。当然还要说明,天鸿城在收回已通过租赁合同让渡出去的房屋使用权的过程中,擅自转移商铺内王先生的商品,还侵害了王先生商品财产所有权。因此,天鸿城的做法是违法的,应当承担相应的法律责任。
本案例可以给广大投资商户一个提醒,不要轻信商业房产开发商许诺的“一切免费”的大餐,要认真研究有关合同条款,考查商业房产开发的诚信度,然后再慎重投资,以免造成投资损失,充当开发商“繁荣”市场的奠基人。“律师通”倡导和平止争,请各方能真正地依法处理此事,防止损失的进一步扩大。
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