赠与同居房产是否有效

房地产律师 王从波

［案情简介］张君与男友李某在未有办理结婚登记的情况下举行了结婚仪式，两个开始了同居生活。朋友和邻居都认为她们是夫妻。“结婚”后两个感情很好，李某信誓旦旦要好好待张君一辈子。为了说明自己的诚意，张君表示把登记在自己名下正由他们同居的房屋赠与张君，还立下了承诺书。半年后，张君与李某感情破裂，双方要解除同居关系，对房屋归属问题产生了争议。

［争议观点］张君认为，房屋已经是自己的了，虽然房产证记载的是李某，但李某已书面承诺将房屋交自己，同时自己还占有着房屋。李某认为，房屋登记在自己名下，双方没有办理过户手续，所以房屋还是自己的。现在双方感情破裂，所以赠与可以撤销。

［律师通解析］应当说一般情况下，房屋的产权转移是以登记公示进行的，或者说不经转移登记，房屋产权即不发生转移的后果。因此李某承诺将房产赠与张君，但由于没有办理产权过户登记，即可认为赠与行为尚未完成，房屋仍应当归李某所有。张君虽然不享有房屋所有权，但是其仍然可以赠与合同的成立的事实主张李某履行赠与义务。也就是说，在一定条件下，张君可以享有合同债权。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”。第一百八十八条又进一步规定，“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付”。由此可以看出，张君能否要求李某将房屋转移给她，或者说李某能否撤销自己自愿订立的赠与承诺，关键是看双方之间的赠与是否具备道德义务，或者双方之间的赠与合同是否经过了公证。由于双方之间并没有办理赠与公证，因此张君只能主张李某的赠与具有道德义务，否则李某即可能撤销赠与。从本案情况来看，张君与李某同居完全是善意，双方举行了婚礼，虽然双方尚未建立法律确认的夫妻关系，但是双方已具备了结婚的实质条件，只是没有办理结婚登记。因此，李某对张君有道德上的扶助义务，其自愿将房屋赠与行为，表示意思明确真实，应当信守。因此张君可以要求李某履行交付过户义务。

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