小区物业管理热点问题答疑

王从波

1问：物业公司代交钥匙，不交物业费就不能拿钥匙，这合法吗？我们该怎么办？

王律师答：物业管理费的金额和交纳方式，很多情况在购房合同中已有约定，虽然很多条款对业主不利，但业主如果签订了购房合同，就视为认可了该合同内容。所以在购房阶段，一定要仔细阅读合同内容，对自己不同意条款要和开发商达成补充协议。在必要的时候可以请律师帮助审查合同，也可以组织业主团购，团签。开发商向业主交房，是开发商履行合同义务的表现，如果合同没有特别约定，开发商可以委托物业公司交钥匙，但不能以不交物业管理费为由拒绝交房。

2问：不满意物业管理，能否更换物业公司？

王律师答：物业管理公司一般都是开发商选定的，在业主购买小区商品房时合同中就已经约定明确了。小区的物业管理项目、收费标准、服务质量都是业主关心的问题。但由于是开发商与物业公司签订管理合同，业主对此并没有发言权。由于上述原因的存在，确实出现了物业公司与业主利益冲突的问题。很多小区对物业管理不满意，也是一个非常普遍的现象。对物业管理不满意，可以按照法律规定更换物业公司。《物业管理条例》第十一条规定，业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。因此，只要小区成立了业主大会，就可以由业主自己选聘物业公司，对开发商选择的物业公司为满意，可以通过业主大会的活动来更换。

3问：什么时间可以成立业主大会？

王律师答：业主大会可以制定、修改业主公约和业主大会议事规则，可以选聘、解聘物业管理企业，可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施，可以选举、更换业主委员会委员等，可见成立业主大会意义非凡。但是，由于业主不知道何时可以成立业主大会，导致目前我市大部分小区都没有成立业主大会。这已严重妨碍了小区建设，伤害了业主物业管理的积极性和遵守业主公约的自觉性。何时成立业主大会，国务院法规授权各省自行规定。河南省规定是：在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，应当召开首次业主大会。根据目前商丘的情况，一般情况下入住后就可着手准备成立业委会的相关事宜，入住满一年后即可成立业主大会。成立业主大会，是业主自己的大事，应当及时筹备，要靠热心于公益事业的人，主动联络，不要等，否则小区的管理可能就会被开发商选聘的物业公司所主导，甚至会出现有人故意阻挠成立业主大会的情况。

4问：怎样成立业主委员会？

答：根据《物业管理条例》的规定和实践经验，成立业主委员会可分七步走：

第一步，业主产生志愿者小组，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。

第三步，筹备组起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票等书面材料发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，召开业主大会，通过业主委员会章程，选举业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

需要说明的是，整个过程最好请专业律师指导。

5问：为什么要倡导成立业主委员会？

答：目前商丘的物业小区大大小小也有几十个了，开发成片的商品住宅小区也为数不少了。但是真正成立业主委员会（经过备案）的还几乎没有。与此“少得可怜”相比，物业管理纠纷却“多得吓人”，许多有头有脸有身份甚至有些地位的人都成了受害者。既然有如此广泛的受害群体，为什么到目前都没有促成局面好转呢？问题的关键是，业主们都寄希望于开发商讲诚信，重品牌，自己负责任地搞好物业管理。但这种指望在很多的时候是不现实的。开发商与物业公司都在首先考虑自己的利益，或在合同中深埋陷阱，或者明火执仗侵吞业主权益。单个业主面对有组织的开发公司或者物业公司，其弱势地位决定着其面对物业纠纷顶多是吵吵闹闹，而最终一定要吃亏！物业纠纷多，解决不下，房管部门又是不告不理，告了还不想理，所以就象病毒一样愈演逾烈。面对这样的现实，业主必须争取自己的权利，争取自己的决定权和发言权，小区怎么管，怎么收费，怎样经营，物业设施怎样利用和保护，必须由业主自己来决定。要争取这样的权利，靠单个业主是做不到的，唯有成立业主委员会，才是合法可行的选择。

6问：小区的保安打业主的思考？

答：2005年１１月８日晚，郑州中方圆小区保安到业主王某家收取物业管理费，和业主王某及其家人发生纠纷。２０余名保安携带木棍、钢管等凶器，追打业主王某、何某等人，将业主王某的左胳膊打骨折，构成轻伤。随后，保安队员又将前来进行新闻采访的河南电视台法制频道记者打成轻伤，并将记者使用的摄像机及其乘坐的采访车砸坏。最近该事件处理已有结果：保安队员共５名主凶，以涉嫌故意伤害罪和故意毁坏财物罪，被郑州金水区人民检察院批捕。该案虽然得到了处理，业主也算舒了口气，但我们仍应当思考一个问题：为什么会出现这样的恶性案件？关键是小区管理没有依法纳入法制轨道。保安职责是维持小区安全秩序，保护业主人身财产安全，可是现在却把凶器对准了业主。小区的业主生活在这样的白色恐怖之中，岂不是生活在阴森的监狱里，哪里还有美好和谐的感觉？物业公司收物业费，要保安以暴力相威胁，业主不交费则招来棍棒伤害，这本身就说明了业主与物业公司的关系已经不是契约和服务关系，而早已变成了高压管理关系。业主不再是被服务的对象，倒成了被宰割的小羊。物业纠纷不是通过按合同法律处理，物业公司却借流氓暴力手段来逼业主屈服！这样的小区管理已完全脱离了法制轨道，违反了物业管理条例的规定。再问何以至此？小区业主不团结，业主没有自己的权利组织！这才是根本的原因。

７问：自行车丢失物业公司是否该担责

答：在小区内丢失车辆，物业公司是否担责，不能一概而论。《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。上述规定是判断物业公司责任的依据。如果业主与物业公司之间的保安服务约定包括有车辆看管，则业主丢失交物业保管的车辆，物业公司应当负责赔偿。如果双方无保管财产的服务约定，物业公司没有尽到法定的制止义务，则物业公司也应承担相应的赔偿责任。除上述情形外，物业公司没有过错，则不承担赔偿责任。 所以，业主不能认为只要自己交了物业费，则物业公司就要对自己丢车负责，物业公司也不能对小区内发现的盗车行为不闻不问，最好的办法是双方在物业服务合同中明确责任，作为详细约定。

８问：究竟谁是业主？

答：《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。可见判断业主的标准是明确的，在实践中并不难确定究竟谁是业主。但是，我们又会在许多时候对谁是业主迷惑不解：比如，业主将房屋出租后，谁交物业物？小区的公共设施的经营问题，是业主委员会说了算，或者物业公司说了算？所以我们有时候会把房屋的使用人，业主委员会，物业公司当作业主。其实这是一个对业主权利和义务认识不清的问题。比如业主的义务之一是交纳物业管理费，所以在业主将房屋出租后，其仍然负有交纳物业费的义务，所以在承租人不能按时足额代交时，房主必须交纳。另一个问题，业主委员会的职责并不包括制定对小区公用部位、公用设施的使用制度（除业主大会授权外），而物业公司更没有这项权利，因此业主委员会或者物业公司擅自利用小区的场地进行经营，擅自处分小区的公用设施或者物业管理用房的行为，都是对业主的侵权行为。弄清了谁是业主，明白了哪些是业主的权利，小区的管理才能真正符合业主的利益。

9问：业主是否可以拒绝物业管理服务？
答：业主与物业管理公司之间是一种服务关系，作为消费者，业主可以选择是否接受这种服务。这种选择权体现在选择物业公司，是否与物业公司签约以及如何与物业公司签约等方面，当然也体现在以法定或者约定条件解除与物业公司的服务合同关系上。但要注意的是，当业主委员会与物业公司签订服务合同后，业主方不能擅自终止合同，不能单方拒绝履行自己的交费义务。目前在小区管理中出现的一些物业公司赖着不走和业主随便更换物业公司的情况都是不正常的。物业公司如果得不到业主的聘任，仅凭开发商的选聘进驻后，一但小区成立了业主委员会，业主委员会另聘或者决定不聘物业管理的，物业公司无权强行提供服务。不过物业公司一旦和业主委员会签订了服务合同，业主也不能背信弃义撕毁合同。物业公司如果服务不合格，要根据合同约定或者法律规定追究其责任。还要说明，要不要物业管理服务，虽然业主有权决定，但并不是单个业主可以任意决定。业主行使权利的方式是参加业主大会，通过业主大会和业主委员会表达意志。如果业主集体决定不要物业服务，那么就可以不要物业服务，如果集体决定需要物业服务，则个别业主不能拒绝物业服务，更不能以自己不要物业服务为由拒交物业管理费。这是因为，业主的物业是相互关联的，个体利益与集体利益应当兼顾。
10问：小区停车如何交费？

答：《河南省物业管理条例》第三十七条规定，“物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。也可以实行政府指导价。具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定” 。这是确定小区停车收费问题的原则。据此规定，小区内属于共同管理区域（包括公共停车场，地下车库）的停车收费项目和收费标准，必须由物业公司与业主在管理服务合同中进行约定，如果没有约定，则不得收取。停车收费项目还属于政府指导价项目，双方的约定的标准还应当符合政府的指导价和浮动幅度。对利用公共停车场对外进行经营收取停车费的问题，必须坚持处分权在于业主的原则。业主同意利用公共区域进行经营服务的，物业公司方能在办理收费许可的情况下按业主意见对外经营收费，对此经营收入应当按与业主的协议约定进行分配。在停车收费纠纷中，业主一般处于弱势地位，物价部门应起到政府主管部门的职责，认真执行有关文件精神，对开发商以书面形式抄送备案的收费标准，应核实是不是与业主委员会或多数业主协商后确定的，如未按法定程序办事，则应拒收、退回，不予备案；对开发商强行执行自定的收费标准，则应予以查处，只有这样才能使这类矛盾纠纷得到有效解决。  

１１谁有权制止小区内的私搭乱建行为？

答：有些小区由于管理混乱，许多住户纷纷强占小区内的空地，或建筑车棚，或盖储物间，地面空间被瓜分后又空中，楼顶……。抢到地盘的，怕别人背后指责不讲公德，没抢到地盘的，忿忿不平，抢到的和没抢到的又都在品尝小区内拥挤混乱的苦果。为什么会出现如此的局面呢？关键是小区无人管理，私搭乱建行为无人制止。根据《物业管理条例》的规定，小区如果成立有业主委员会，或者聘有物业管理公司，业主委员会和物业公司均可出面制止乱建筑行为。小区如果是单位自管，没有建成业主委员会或者聘请物业公司，管理单位当然也有责任制止小区的违法建筑活动。如果单位，业主委员会，物业公司都没人管理，那么业主个人也有权制止小区内的乱建行为。因为业主的权利不仅限于其特定的房屋内，对公共设施同样也享有使用和管理权。制止行为可以是告知违法建筑人停止建筑行为，恢复原状，也可以是向有关职能部门投诉，要求依法查处，还可以是提起民事诉讼，由法院判决行为人承担相应的民事责任。